Transformation des bureaux en logements : la loi du 16 juin 2025 ouvre des opportunités à saisir!

Par l'Étude notariale Azurial – Notaires au MUY dans le Var

Le Journal Officiel du 17 juin 2025 a consacré la publication de la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, un texte qui vise à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements.

Cette loi s’inscrit dans un contexte de raréfaction du foncier constructible et de besoins croissants en logements, notamment en zones urbaines tendues.

Objectif : accélérer la réversibilité des bâtiments à usage non résidentiel

Au cœur de cette réforme : la réversibilité immobilière. Le législateur entend favoriser le changement de destination des bâtiments – notamment les immeubles de bureaux – vers un usage résidentiel. Pour ce faire, deux mesures ont particulièrement retenu notre attention:

1. Une dérogation au PLU offerte aux maires pour transformer des bureaux en logements

L’article L.152-6-5 du Code de l’urbanisme permet désormais aux maires de déroger aux règles de destination définies dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU), pour autoriser la transformation d’un bâtiment non résidentiel en habitation.

Un immeuble de bureaux pourra ainsi être converti en logements, même si le PLU local ne le permet pas a priori.

Mais cette dérogation n’est pas automatique :

• Elle doit être expressément sollicitée par le porteur de projet dans sa demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable).

• Elle nécessite l’accord de l’autorité compétente en matière de PLU.

• Elle peut être refusée si le projet engendre des nuisances, présente une accessibilité insuffisante (absence de transports alternatifs), ou nuit aux équilibres scolaires ou sociaux.

• En zones agricoles, naturelles ou forestières, la loi impose l’avis conforme de commissions départementales (CDPENAF ou CDNPS) et une preuve que les bâtiments agricoles ou forestiers concernés sont inactifs depuis plus de 20 ans.

2. Un permis de construire « multi-destinations » valable 20 ans

La seconde mesure, prévue désormais à l’article L.431-5 du Code de l’urbanisme, introduit un dispositif innovant : le permis de construire à destinations multiples. Il permet à une commune, sur proposition de l’autorité compétente en matière de PLU, de délimiter des secteurs où un bâtiment pourra avoir plusieurs usages successifs (bureaux, commerces, logements…).

Les conditions de ce "nouveau" permis de construire sont les suivantes :

• Le projet doit respecter les règles d’urbanisme en vigueur au moment de sa délivrance, pour toutes les destinations envisagées.

• Les évolutions ultérieures du PLU ne remettent pas en cause la validité du permis, pendant 20 ans.

• Les changements de destination ne nécessitent pas d’autorisation d’urbanisme, sauf en cas de travaux nécessitant eux même une autorisation, mais ils doivent être préalablement notifiés au maire.

• Un décret en Conseil d’État viendra prochainement préciser les modalités de mise en œuvre.

En facilitant la reconversion des bâtiments tertiaires en logements, la loi du 16 juin 2025 apporte des outils concrets pour répondre aux défis du logement, tout en valorisant l’existant et en luttant contre la vacance immobilière.

Espérons désormais que les autorités locales s’approprient ces dispositifs.

Chez Azurial Notaires,  nous saluons ces avancées qui viennent enrichir l’arsenal juridique à disposition des porteurs de projets immobiliers.

Notre étude se tient à votre disposition pour vous accompagner dans toutes vos démarches de transformation immobilière, sécuriser vos projets d’urbanisme.