La SCI à l’IS présente plusieurs atouts indéniables, notamment sur le plan de la gestion comptable, de l’amortissement et de la distribution des revenus.
1. Non-application du régime des revenus fonciers
Contrairement à une SCI à l’IR, où les revenus locatifs sont imposés directement dans la déclaration des associés comme des revenus fonciers, la SCI à l’IS est traitée comme une société commerciale. Elle déclare un résultat comptable, après déduction de nombreuses charges, ce qui peut fortement réduire la base imposable.
2. Déduction des amortissements et charges
Le principal attrait réside dans la possibilité d’amortir les immeubles. Cela signifie que chaque année, une fraction de la valeur du bien est comptablement déduite du résultat, sans sortie de trésorerie réelle.
Exemple :
- Un immeuble de 500 000 € amorti sur 30 ans = 16 666 € de charges par an
- Ces charges viennent réduire le bénéfice imposable
On peut également déduire :
- Les intérêts d’emprunt
- Les frais d’acte notarié
- Les honoraires de gestion
- Les travaux d’entretien et de réparation
3. Imposition du résultat selon le régime des BIC
La SCI à l’IS est imposée selon les règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), permettant une approche plus souple que celle des revenus fonciers.
Le taux d’imposition est aujourd’hui de :
- 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices
- 25 % au-delà (taux de l’impôt sur les sociétés en vigueur en 2025)
Cette imposition en deux temps (IS sur les bénéfices puis Flat Tax sur les dividendes en cas de distribution) peut être fiscalement plus avantageuse que l’imposition directe des loyers au barème de l’IR.
4. Distribution optionnelle des dividendes
Les bénéfices peuvent être réinvestis dans la société, sans être immédiatement distribués. En cas de distribution, les dividendes perçus par les associés personnes physiques sont soumis à la Flat Tax de 30 % (12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Cela permet une maîtrise du revenu imposable des associés, utile pour l’optimisation fiscale ou patrimoniale.
Inconvénients de la SCI à l’IS : des effets secondaires parfois lourds
1. La fiscalité de la plus-value : régime des plus-values professionnelles
L’un des principaux écueils de la SCI à l’IS concerne le mode de calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien.
Contrairement à une SCI à l’IR, soumise au régime des plus-values des particuliers (avec exonération totale au bout de 30 ans de détention), la SCI à l’IS est soumise au régime des plus-values professionnelles.
Cela implique :
- Une plus-value calculée sans abattement pour durée de détention
- La non prise en compte de la valeur d’origine du bien, mais de sa valeur nette comptable (VNC), diminuée des amortissements
Exemple :
- Bien acquis 300 000 €, amorti à 100 000 € : VNC = 200 000 €
- Revente à 400 000 € → plus-value = 400 000 – 200 000 = 200 000 €
- Imposée à l’IS à 25 % = 50 000 € d’impôt (hors autres prélèvements)
La logique comptable engendre une double peine fiscale : l’amortissement, avantageux pendant la détention, augmente mécaniquement la plus-value imposable lors de la revente.
2. Sortie d’actifs coûteuse
Les associés d’une SCI à l’IS qui souhaitent récupérer un bien à titre personnel doivent l’acheter ou le faire sortir de la société, ce qui entraîne :
- Une reconstitution de la plus-value imposable
- Des droits d’enregistrement parfois élevés
- Une double imposition en cas de distribution
Ce mécanisme rend les reprises d’actifs complexes et coûteuses, notamment dans une logique de transmission familiale.
Focus : la CRL, un impôt méconnu mais redoutable
Qu’est-ce que la CRL (Contribution sur les Revenus Locatifs) ?
La Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL) est un prélèvement fiscal de 2,5 % sur les loyers annuels bruts encaissés, dès lors que certaines conditions sont réunies.
Elle s’applique :
- Aux immeubles bâtis à usage d’habitation, professionnel ou commercial
- Achevés depuis plus de 15 ans
- Et mis en location, que ce soit à titre de résidence ou d’exploitation
Base de calcul
La CRL est calculée sur les loyers encaissés, sans déduction :
- Pas de prise en compte des charges déductibles
- Pas de déduction des travaux
Exemple :
- Loyers annuels encaissés : 30 000 €
- CRL due : 2,5 % de 30 000 = 750 €
Quelles sociétés sont concernées ?
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, la CRL ne concerne pas uniquement les SCI à l’IS.
Elle s’applique aussi :
- Aux SCI soumises à l’IR, si un associé est lui-même soumis à l’IS
- Aux SCI mixtes ou à actionnariat complexe
Un seul associé soumis à l’IS suffit à rendre l’ensemble de la SCI redevable de la CRL !
Exonérations possibles
Certaines situations permettent d’échapper à la CRL :
1. SCI ayant opté pour la TVA sur les loyers
Lorsque les loyers sont soumis volontairement à la TVA, notamment dans les cas de locations professionnelles, la société est exonérée de CRL. Ce régime est parfois plus avantageux, bien que nécessitant une comptabilité spécifique.
2. Petits loyers (inférieurs à 1 830 € par local)
Lorsque le loyer annuel par local n’excède pas 1 830 €, la CRL n’est pas due. Cela concerne surtout les logements sociaux, ou certaines situations spécifiques à faibles loyers.
Pourquoi se faire accompagner par un notaire lors d'une SCI à L'IS ?
Le choix d’une SCI à l’IS ne doit jamais être fait à la légère. S’il offre de réelles optimisations fiscales à court terme, il comporte aussi des effets différés qui peuvent alourdir la fiscalité à long terme, en particulier au moment de la transmission ou de la sortie du bien.
Votre notaire vous accompagnera pour :
- Évaluer le régime fiscal le plus adapté (IR ou IS)
- Anticiper les conséquences sur la transmission du patrimoine
- Analyser l’impact de la CRL sur la rentabilité du projet
- Réaliser les statuts de la SCI adaptés à vos objectifs familiaux, successoraux ou d’investissement
La fiscalité ne doit jamais être le seul critère de choix d’une SCI. L’objectif patrimonial, la stratégie familiale et la vision long terme sont essentiels.
SCI à l’IS: entre stratégie et vigilance
La SCI à l’IS séduit de plus en plus de contribuables pour ses nombreux atouts : amortissement des biens, taux réduit d’IS, maîtrise de la distribution des bénéfices… Mais elle cache aussi des risques, notamment en matière de plus-value et de fiscalité locative avec la CRL.
Une décision aussi structurante mérite une étude approfondie, au cas par cas, selon votre situation familiale, vos objectifs patrimoniaux et vos perspectives à long terme.
Un projet immobilier ? Contactez votre notaire au MUY proche de FREJUS
Que vous envisagiez la création d’une SCI, l’acquisition d’un bien, ou la mise en location, votre notaire est votre partenaire privilégié. Grâce à son expertise en droit immobilier et fiscal, il vous aidera à :
- Choisir le bon régime fiscal
- Structurer votre SCI selon vos besoins
- Préparer la transmission de votre patrimoine
- Éviter les pièges fiscaux (IS, CRL, plus-values)
Avec Azurial, anticiper, c’est protéger votre avenir.
