La SCI à l’IS présente plusieurs atouts indéniables, notamment sur le plan de la gestion comptable, de l’amortissement et de la distribution des revenus.
Contrairement à une SCI à l’IR, où les revenus locatifs sont imposés directement dans la déclaration des associés comme des revenus fonciers, la SCI à l’IS est traitée comme une société commerciale. Elle déclare un résultat comptable, après déduction de nombreuses charges, ce qui peut fortement réduire la base imposable.
Le principal attrait réside dans la possibilité d’amortir les immeubles. Cela signifie que chaque année, une fraction de la valeur du bien est comptablement déduite du résultat, sans sortie de trésorerie réelle.
Exemple :
On peut également déduire :
La SCI à l’IS est imposée selon les règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), permettant une approche plus souple que celle des revenus fonciers.
Le taux d’imposition est aujourd’hui de :
Cette imposition en deux temps (IS sur les bénéfices puis Flat Tax sur les dividendes en cas de distribution) peut être fiscalement plus avantageuse que l’imposition directe des loyers au barème de l’IR.
Les bénéfices peuvent être réinvestis dans la société, sans être immédiatement distribués. En cas de distribution, les dividendes perçus par les associés personnes physiques sont soumis à la Flat Tax de 30 % (12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Cela permet une maîtrise du revenu imposable des associés, utile pour l’optimisation fiscale ou patrimoniale.
L’un des principaux écueils de la SCI à l’IS concerne le mode de calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien.
Contrairement à une SCI à l’IR, soumise au régime des plus-values des particuliers (avec exonération totale au bout de 30 ans de détention), la SCI à l’IS est soumise au régime des plus-values professionnelles.
Cela implique :
Exemple :
La logique comptable engendre une double peine fiscale : l’amortissement, avantageux pendant la détention, augmente mécaniquement la plus-value imposable lors de la revente.
Les associés d’une SCI à l’IS qui souhaitent récupérer un bien à titre personnel doivent l’acheter ou le faire sortir de la société, ce qui entraîne :
Ce mécanisme rend les reprises d’actifs complexes et coûteuses, notamment dans une logique de transmission familiale.
La Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL) est un prélèvement fiscal de 2,5 % sur les loyers annuels bruts encaissés, dès lors que certaines conditions sont réunies.
Elle s’applique :
La CRL est calculée sur les loyers encaissés, sans déduction :
Exemple :
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, la CRL ne concerne pas uniquement les SCI à l’IS.
Elle s’applique aussi :
Un seul associé soumis à l’IS suffit à rendre l’ensemble de la SCI redevable de la CRL !
Certaines situations permettent d’échapper à la CRL :
Lorsque les loyers sont soumis volontairement à la TVA, notamment dans les cas de locations professionnelles, la société est exonérée de CRL. Ce régime est parfois plus avantageux, bien que nécessitant une comptabilité spécifique.
Lorsque le loyer annuel par local n’excède pas 1 830 €, la CRL n’est pas due. Cela concerne surtout les logements sociaux, ou certaines situations spécifiques à faibles loyers.
Le choix d’une SCI à l’IS ne doit jamais être fait à la légère. S’il offre de réelles optimisations fiscales à court terme, il comporte aussi des effets différés qui peuvent alourdir la fiscalité à long terme, en particulier au moment de la transmission ou de la sortie du bien.
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La fiscalité ne doit jamais être le seul critère de choix d’une SCI. L’objectif patrimonial, la stratégie familiale et la vision long terme sont essentiels.
La SCI à l’IS séduit de plus en plus de contribuables pour ses nombreux atouts : amortissement des biens, taux réduit d’IS, maîtrise de la distribution des bénéfices… Mais elle cache aussi des risques, notamment en matière de plus-value et de fiscalité locative avec la CRL.
Une décision aussi structurante mérite une étude approfondie, au cas par cas, selon votre situation familiale, vos objectifs patrimoniaux et vos perspectives à long terme.
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