Adoptée le 14 février 2025, la Loi Finances pour 2025 introduit une nouvelle mesure fiscale incitative destinée à favoriser les transmissions familiales tout en dynamisant certains secteurs de l’économie, comme le logement neuf et la rénovation énergétique. Ce dispositif prend la forme d’un abattement exceptionnel applicable à certains dons manuels réalisés au sein de la famille, dans des conditions précises.
Ce nouvel outil juridique et fiscal s’ajoute aux dispositifs existants et mérite une attention particulière de la part des familles souhaitant organiser la transmission de leur patrimoine de manière efficace, anticipée et optimisée.
La loi définit une liste restreinte mais cohérente de bénéficiaires éligibles à ce nouveau mécanisme d’exonération :
Les enfants du donateur sont évidemment les premiers concernés. Il peut s’agir d’enfants issus d’un mariage, d’une union libre, d’une adoption simple ou plénière, ou encore d’enfants reconnus.
La mesure s’étend également à la génération suivante, permettant ainsi aux grands-parents de soutenir leurs petits-enfants dans leur parcours d’accession à la propriété ou de rénovation de leur logement principal.
Plus rarement concernés, les arrière-petits-enfants peuvent également bénéficier de l’exonération, dans une logique d’anticipation patrimoniale intergénérationnelle.
Enfin, dans l’hypothèse où le donateur ne dispose pas de descendants directs, la loi permet de transmettre à un neveu ou une nièce, ce qui élargit utilement le champ des bénéficiaires.
Ce nouvel abattement fiscal n’est pas applicable à tous les dons : il est strictement affecté à des objectifs définis par la loi, dans une logique de soutien à des secteurs jugés prioritaires.
Le bénéficiaire du don peut utiliser la somme exonérée pour acheter un bien immobilier neuf, que ce soit en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), en construction achevée ou en achat sur plan.
Cette mesure soutient directement le secteur de la construction neuve, très impacté par la hausse des taux et la baisse de la demande.
L’abattement s’applique également aux travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire, en ligne avec les objectifs environnementaux du gouvernement.
Exemples de travaux éligibles :
Ces travaux doivent concerner la résidence principale du bénéficiaire pour être éligibles.
, à condition de respecter l’ensemble des critères d’éligibilité.
🔍 Il s’agit d’un abattement exceptionnel, cumulable avec les autres abattements en vigueur (abattement classique de 100 000 € en ligne directe, par exemple, renouvelable tous les 15 ans).
Cette mesure permet ainsi une optimisation importante de la fiscalité sur les donations, dans le respect d’une logique d’accompagnement familial ciblé.
Pour bénéficier de cette exonération exceptionnelle, plusieurs conditions cumulatives doivent impérativement être respectées :
Il doit s’agir d’un don manuel, c’est-à-dire d’une somme d’argent remise sans acte notarié obligatoire (espèces, virement, chèque). Toutefois, pour bénéficier de l’exonération, il est fortement recommandé de formaliser le don par acte notarié et de le déclarer à l’administration fiscale dans les délais légaux.
Le bien acquis ou rénové grâce au don doit constituer la résidence principale du bénéficiaire. Il ne peut s’agir d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif.
Le logement ainsi financé devra être conservé à titre de résidence principale pendant une durée minimale de cinq ans, à compter de la date d'acquisition ou de fin des travaux.
En cas de revente anticipée ou de changement d’usage, l’exonération pourra être remise en cause.
La mesure est temporaire. Pour être éligibles, les dons doivent être effectués avant le 31 décembre 2026, et les fonds doivent être utilisés dans les mois suivants, selon les modalités fixées par décret.
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Dispositif |
Montant exonéré |
Conditions principales |
Cumul possible |
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Abattement classique en ligne directe |
100 000 € tous les 15 ans |
Aucun usage spécifique requis |
Oui |
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Dons familiaux de sommes d'argent (Loi TEPA) |
31 865 € tous les 15 ans |
Donateur < 80 ans, bénéficiaire majeur |
Oui |
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Abattement exceptionnel 2025 |
100 000 € (et jusqu’à 300 000 € par bénéficiaire) |
Usage immobilier ou travaux énergie, conditions strictes |
Oui |
Même si ce dispositif concerne des dons manuels, et ne nécessite pas obligatoirement l’intervention d’un notaire, l’accompagnement d’un professionnel est fortement recommandé.
Le notaire vous aidera à :
Ce nouvel abattement constitue une véritable opportunité pour les familles souhaitant :
Il est particulièrement intéressant en complément d’une donation-partage, qui permet de figer la valeur des biens transmis, éviter les conflits entre héritiers, et assurer une équité durable.
Monsieur et Madame Martin souhaitent aider leur petit-fils, étudiant à Bordeaux, à acheter un studio neuf pour ses études. Ils lui font un don manuel de 150 000 € pour financer l’achat, dans le cadre du nouvel abattement exceptionnel.
Ils conservent la preuve du virement, font une déclaration de don, et s’assurent que le bien est conservé comme résidence principale pendant 5 ans. L’exonération s’applique sans droit de donation.
Madame Durand souhaite aider sa fille à isoler sa maison et installer une pompe à chaleur. Elle lui transmet 60 000 € via un don manuel, avec déclaration et devis à l’appui. La fille conserve le bien en résidence principale : l’exonération est acquise.
Ce type de dispositif fiscal, aussi attractif soit-il, doit s’inscrire dans une logique patrimoniale cohérente. Votre notaire vous accompagne pour :
Avec Azurial, anticiper, c’est transmettre sereinement.
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